도미니카 시민권 투자 (부동산 트랙): 2026 완벽가이드

부동산 트랙은 정확히 뭐가 다른가

도미니카 CBI는 길이 두 갈래입니다.

운영 주체는 CBIU(Citizenship by Investment Unit, “도미니카 시민권 투자 단위”)이고, 자금은 EDF(Economic Diversification Fund, “경제다양화기금”) 또는 정부 승인 부동산으로. 카리브 통화는 XCD(Eastern Caribbean Dollar)이고 USD에 페그(1 USD = 2.7 XCD).

하나는 EDF에 $200K를 기부하고 끝내는 방식. 또 하나가 이 글에서 다룰 부동산 트랙입니다. 기부와 달리 정부가 지정한 부동산 개발에 같은 금액을 “투자”하는 형태고, 그 부동산이 본인 명의로 남습니다.

3년이 지나면 일반 시장에 매각할 수 있고, 다른 CBI 신청자에게 넘기려면 5년을 보유해야 합니다.

말은 깔끔한데, 현실적으로 봐야 할 포인트가 몇 개 있습니다.

부동산이라고 아무 부동산이나 되는 게 아닙니다. 정부가 인증한 리조트 개발이나 관광·주거 프로젝트 안에서만 매입이 인정됩니다. 보유 기간 동안 임대 수입이 나올 수는 있지만 그건 본인 책임이고, 도미니카 세금이 붙습니다. 자본 회수도 “팔리면” 가능한 거지 보장된 건 아닙니다.

그래서 부동산 트랙은 “투자형 시민권”이라기보다 “회수 가능성을 일부 열어둔 시민권”에 가깝습니다. 자본을 날리는 게 싫고 부동산 관리가 부담스럽지 않다면 합리적인 선택, 둘 중 하나라도 해당이 안 되면 굳이 갈 이유가 없는 길입니다.

한국 사람이 도미니카 부동산 트랙을 진지하게 검토할 만한 5가지 케이스

도미니카 부동산 시민권은 한국에서 부동산 운용 경험 있는 자산가에게 점차 알려지는 옵션입니다.

1. 한국 부동산 투자자 + 카리브 자산 분산

• 강남·서초·용산 부동산 자산가: 한국 부동산 운용 경험 + 자산 30-100억원 보유. 카리브 부동산 $200-300K로 자산 일부 분산 + 시민권 결합. 이미 부동산 운용에 익숙해서 도미니카 임대·관리 부담이 작음.
• 수도권 다주택 자산가: 한국 종부세·금융자산 부담 큰 자산가. 한국 자산 일부 매각 → 카리브 분산 + 시민권. 한국 자산 매각 자금이 자연스럽게 부동산으로.
• 외국인 임대 사업자(한남·이태원): 외국인 대상 임대 운영 경험 → 카리브 휴양 임대 시장 진출 자연스러움.

2. 한국 자산가 + 카리브 휴양 별장 + 시민권 동시 노리는 분

• 연 1-2회 카리브 휴양 가족: 5-10년 카리브 부동산 보유 + 가족 휴양·휴식 별장 활용. 도미니카 자체는 작은 섬이지만 인근 카리브(바베이도스, 도미니카 공화국, 푸에르토리코) 접근성.
• 은퇴 후 카리브 정착 검토 가족: 50-60대 자산가가 향후 카리브 은퇴 옵션 + 시민권 결합.
• 글로벌 노마드 라이프스타일 + 카리브 거점: 한국 + 두바이 + 카리브 분산 거주.

3. 한국 EXIT 임원 + 글로벌 부동산 포트폴리오 다변화

• Toss·당근마켓·비바리퍼블리카 EXIT 임원: 매각 대금 일부로 글로벌 부동산 분산. 한국 + 미국(오스틴, 마이애미) + EU(포르투갈, 사이프러스) + 카리브 도미니카 조합. 시민권 부수 효과.
• 카카오·네이버·쿠팡 EXIT + 글로벌 자산 운용: 부동산 5-10개국 분산 운용 일환으로 카리브 추가.
• K-바이오·SaaS 매각 후 자산가: 글로벌 자산 분산 + 시민권 다변화.

4. 본국 여권 약한 한국 거주자 가족 (이중국적 외국인)

• 한국 거주 + 중국·러시아·중동·아프리카 국적자: 본국 여권으로 글로벌 이동 제한 → 도미니카 여권 추가 가치 큼. 한국 거주 가족 단위 신청 + 부동산 자산 보유.
• 글로벌 사업 가족 + 다국적 시민권: 사업 파트너가 약한 여권 보유 시 가족 단위 도미니카 시민권 + 부동산.

5. 두바이·싱가포르 거점 + 카리브 보조 자산

• 두바이 거점 한국 자산가: UAE Golden Visa 거주 + 도미니카 시민권 + 부동산. 두바이 거주는 무세금 + 카리브 부동산은 분산 자산.
• 싱가포르 EP·PR 한국인 + 카리브 분산: 싱가포르 거주 + 도미니카 시민권 + 부동산. 글로벌 자산가 표준 패턴.
• 포르투갈 D7·골든비자 + 카리브: EU 거주권 + 카리브 시민권 + 양쪽 부동산.

이 비자가 안 맞는 케이스

부동산에 관심 없는 분: 부동산 트랙은 매입·관리·매각까지 운영 부담. 시민권만 빠르게 노리면 기부 트랙이 단순. 부동산 트랙이 “자본 보존”이지만 운영 부담 때문에 결과적으로 더 비싸지는 케이스 많음.

카리브 부동산 시장 변동성 부담스러운 분: 도미니카 부동산 시장은 작고 환금성 떨어짐. 5년 후 매각이 보장 안 됨. 시장 약세 시 손실 가능성.

3-5년 묶이는 게 곤란한 분: $200K가 최소 3년(시장 매각) 또는 5년(다음 CBI 매수자) 묶임. 자본 유동성 우선이면 부적합.

27세 이전 한국 군 미필 남성: 도미니카 시민권 즉시 부여 → 한국 국적 자동 상실 위험 + 27세 이전 병역 회피 사유. 군 의무 끝낸 후 검토 권장.

미국·캐나다·호주 무비자 노리는 분: 도미니카 여권은 셋 다 무비자 안 됨. 한국 여권은 셋 다 가능 → 한국인은 도미니카로 미국·캐나다·호주 무비자 옵션 신규 안 열림.

승인된 개발은 실제로 어떻게 생겼나

도미니카 CBI 인증을 받은 부동산은 대체로 다음 카테고리 안에 들어갑니다.

리조트 계열

• 해변가 럭셔리 리조트
• 에코 투어리즘 로지
• 부티크 호텔 (Marriott, Hyatt, Hilton, Cabrits Resort 같은 브랜드 파트너십이 자주 붙습니다)
• 스파·웰니스 리트리트

주거 계열

• 콘도미니엄 단지
• 단독 빌라 단지
• 혼합 용도 주거 프로젝트

이런 프로젝트에는 공통 특성이 있습니다. 정부 승인은 기본이고, 트랙 레코드 있는 디벨로퍼가 짓고, 관광 수요를 노린 임대 시장과 자체 부동산 관리 인프라가 함께 들어갑니다.

가격대는 이렇게 갈립니다.

• 작은 콘도/로지: $200,000-300,000 (약 2.9-4.4억원, CBI 진입 라인)
• 중간 빌라: $300,000-600,000 (약 4.4-8.7억원)
• 대형 럭셔리: $600,000-1,500,000+ (약 8.7-21.8억원)

여기서 한 가지 알아둘 것. CBI 목적이라면 한 부동산을 여러 투자자가 분할 소유하는 형태도 인정됩니다. 통건물을 다 살 필요 없이 본인 지분만 $200K 임계값을 넘기면 됩니다. 진입가 자체가 오르지 않는 게 그래서입니다.

신청 절차는 6단계

기부 트랙보다 단계가 많습니다. 부동산을 사는 절차가 따로 들어가니까요.

1단계: 부동산 선정. 인증된 CBI 에이전트를 끼고 시작합니다. 승인 개발 명단을 받아 검토하고, 도미니카에 가서 직접 보고 결정합니다. 현장 답사가 필수에 가까울 정도로 강하게 권고됩니다.

2단계: 매매 합의. 디벨로퍼와 매매 계약을 쓰고 보증금을 냅니다. 통상 부동산 가치의 10-25%. 잔금은 에스크로에 묶어두는 게 표준입니다.

3단계: 신청서 제출. 인증 에이전트를 통해 정부에 제출. 실사 절차는 기부 트랙과 동일하고, 평가에 3-6개월 걸립니다.

4단계: 원칙 승인. 시민권이 원칙적으로 승인되면 그때 부동산 잔금을 냅니다. 순서가 중요합니다. 승인 전에 잔금 다 치면 거절났을 때 회수가 복잡해집니다.

5단계: 부동산 클로징. 매입 완료, 권리증 수령, 토지등기소 등록까지.

6단계: 여권 발급. 부동산 이전이 끝나는 시점에 시민권이 정식 부여되고 여권이 나옵니다. 그날부터 보유 기간 카운트 시작입니다.

$200K-$300K 송금: 한국에서 도미니카로

부동산 매입 자금을 한국에서 도미니카로 보내는 절차도 챙겨야 합니다.

한국 측: 한국은행 외환신고 의무 적용. 부동산 매입 목적 송금은 외환은행에 신고. 사전 신고가 원칙입니다. 자금 출처 증빙(부동산 매매계약서, 양도소득세 신고서, 사업체 매각 계약서 등) 첨부 필수입니다. 외환은행 외환 부서 1-2주 처리. 신고 미이행 시 외환거래법 과태료. 회계법인 또는 외환 전문 변호사 1회 상담 권장 (비용 약 50-100만원).

도미니카 측: 매수자 계좌 또는 에스크로 계좌로 입금. 자금 출처 KYC/AML 검증. 한국 자산 매각 증빙(영문 번역 + 공증) 필수입니다.

환전 방식:

• (1) 한국 외환은행 직접 송금 (수수료 + 환율 스프레드)
• (2) Wise 활용 (수수료 절감)
• (3) USD 베이스 송금 (도미니카는 USD 자유 사용)

$200-300K 송금 시 외환은행 직접 송금 비용은 한화로 200-500만원 수준 손실. 송금은 원칙적 승인(AIP) 후에만 진행.

3-5년 보유 의무가 의미하는 것

이 보유 기간이 부동산 트랙의 가장 실질적인 제약입니다.

3년 룰. 일반(비CBI) 매수자에게 매각이 막힙니다. 그 사이 부동산은 본인이 들고 있어야 하고, 임대는 가능합니다. 임대 수입은 본인 몫.

5년 룰. 다음 CBI 신청자에게 넘기려면 5년을 채워야 합니다. 두 번째 매수자가 그 부동산으로 본인 CBI 신청을 진행할 수 있기 때문에 보유 기간이 더 깁니다.

보유 기간 동안 들어가는 돈

• 부동산 유지·관리비 (연 부동산 가치의 1-3%)
• 도미니카 부동산세 (연 부동산 가치의 0.5-1%)
• 보험료 (특히 허리케인 보험, 연 $1,000-3,000)
• (있다면) 임대 수입에 대한 세금

부동산 가치 측면에서 알아둬야 할 것

• 카리브 부동산 시세는 역사적으로 들쭉날쭉합니다
• 디벨로퍼 품질이 장기 가치를 거의 다 결정합니다
• 재판매 시장은 사실상 다른 CBI 신청자 풀이 메인입니다
• 외국 소유주가 원격으로 부동산 관리하는 게 단순하지 않습니다

부동산 트랙 신청자 대부분에게 이 부동산은 “수익형 자산”이 아니라 “시민권 닻”입니다. 나중에 팔아서 일부 회수하는 그림은 가능한데, 그게 보장된 건 아니라는 점을 처음부터 받아들이고 가는 게 마음 편합니다.

한-도미니카 조세조약 (미체결) + 한국 거주자 시각 4 케이스

한국과 도미니카 사이에 조세조약이 체결되지 않은 상태입니다(2026년 기준). 다만 도미니카가 개인 소득세 0%·자본이득세 0%이고, 임대 소득은 도미니카 측 일부 과세(약 15-20%)이지만 도미니카 측 면제 가능 케이스도 있습니다. 핵심은 한국 측 거주성 + 한국 종합소득세 처리.

케이스 1: 부동산 트랙 시민권 + 한국 거주자 유지 + 임대 수입

가장 흔한 패턴. 도미니카 시민권 + 한국 거주자 신분 유지. 도미니카 부동산 임대 수입 발생 → 도미니카에서 임대소득세 일부 + 한국에서 글로벌 소득 신고. 한국 측은 임대 수입 한국 종합소득세 적용 + 도미니카 원천징수분 외국세액공제. 한-도미니카 조약 없으니 차감 한도 까다롭게 적용.

케이스 2: 부동산 트랙 시민권 + 두바이 이주

도미니카 시민권 + UAE Golden Visa. 두바이 거주(UAE 무세금 거주자). 한국 비거주자 신고. 도미니카 부동산 임대 수입은 도미니카 일부 과세 + UAE 면세 + 한국 비거주자 한국 신고 의무 없음. 가장 효율적 절세 구조.

케이스 3: 5년 후 부동산 매각 자본이득

5년 보유 후 부동산 매각 시 도미니카 자본이득세 0%. 다만 한국 거주자라면 한국에서 자본이득세 적용(부동산 매각 자본이득세). 한국 비거주자라면 한국 측 영향이 없습니다. 매각 타이밍 + 거주성이 핵심입니다. 매각 가치는 매입가 기준 ±20% 변동 가능합니다.

케이스 4: 한국 부동산 매각 후 도미니카 부동산 매수

한국 부동산 매각 시 한국 거주자 자본이득세 정산 → 매각 자금으로 도미니카 부동산 매입. 한국 부동산 매각 자본이득세는 한국 측 정산 후 송금 자유. 도미니카 매입은 자금 출처 명확 → KYC/AML 무난 통과.

신청 전 한국 + 글로벌 세무 펌 1회 상담 비용 200-500만원. 도미니카 부동산 임대 운영 시 회계 처리 양국 모두 검토 필수입니다.

기부 트랙 vs 부동산 트랙: 총비용 비교

겉으로는 부동산이 자본 회수라는 큰 장점을 갖는 것처럼 보이는데, 모든 비용을 다 더해보면 그림이 달라집니다.

기부 트랙 (1인)

• EDF 기부 $200,000 (영구 손실)
• 실사·처리 $50,000
• 법무 비용 $5,000-10,000
• 합계: 약 $255,000(약 3.7억원)

부동산 트랙 (1인)

• 부동산 매입 $200,000
• 실사·처리 $50,000
• 법무·에이전트 비용 $15,000-30,000 (절차 복잡성 때문에 더 높음)
• 거래 비용 5-15% (인지세, 등기, 전문가 수수료)
• 사전 합계: 약 $275,000-300,000(약 4.0-4.4억원)
• 나중 재판매 후 순비용 (부동산 가치 유지 가정): 시장 따라 변동

부동산 트랙 (4인 가족)

• 부동산 매입 $200,000
• 수수료 합계 $75,000+
• 거래 비용 5-15%
• 사전 합계: 약 $300,000-330,000(약 4.4-4.8억원)

순비용이 부동산 쪽으로 유리해지는 경우는 분명합니다. 부동산 가치가 유지되거나 오르고, 보유 기간 끝에 매각이 잘 되고, 그 사이 임대 수입이 유지비를 상쇄하는 시나리오. 셋 다 맞으면 기부보다 좋습니다.

반대로 카리브 부동산 시장이 약세이거나, 본인이 부동산 관리를 적극적으로 못 하거나, 유지비가 임대 수입을 넘어서거나, 매각 타이밍이 안 좋게 떨어지면, 결과적으로 기부보다 비싸집니다.

어느 트랙이 본인한테 맞나

	기부 트랙	부동산 트랙
초기 투입	$200K (영구 손실)	$200K (부동산)
총비용	약 $255K (1인)	약 $275-300K (1인)
회수 가능 자본	없음	재판매 시 일부 가능
복잡도	단순	부동산 관리 필요
보유 의무	없음	3-5년
순비용 성격	확정 손실	시장에 따라 변동

기부 트랙이 맞는 경우. 단순한 게 좋고, 부동산 관리하기 싫고, 한 번에 깔끔하게 끝내고 싶은 분.

부동산 트랙이 맞는 경우. 자본 회수 가능성을 중요하게 보고, 도미니카 부동산을 실제로 쓸 의향이 있고, 카리브 부동산 시장 변동을 감당할 수 있는 분.

부동산이 시민권 외에 해주는 일

CBI 자격 획득이 가장 큰 명분이지만, 이 부동산이 그 외에 뭘 더 해주는지도 봐야 결정이 깔끔해집니다.

개인 사용

• 카리브 휴양지 별장
• 가족 리트리트
• 향후 은퇴용 부동산 옵션

소득 발생

• 휴양 임대 시장에서 임대 수입 (연 부동산 가치의 4-7% 수익률)
• 장기 임차인을 받는 것도 가능
• 도미니카 임대 소득세 적용

자산 다변화

• 카리브 부동산 익스포저
• 본국 경제 리스크 헷지
• 통화 다변화 (XCD가 USD에 페그)

여기서 현실적인 부분도 짚어야 합니다.

외국 소유 부동산 관리. CBI 부동산은 대부분 관리 서비스가 패키지로 들어갑니다. 임대 수입의 20-40%가 관리 수수료로 빠지는 게 보통이고, 유지·수리는 계속됩니다.

보험과 리스크. 허리케인 보험은 옵션이 아니라 필수입니다. 일반 부동산 보험도 함께. 카리브 기후 자체가 본토 부동산보다 유지 손이 더 많이 갑니다.

세금. 도미니카는 임대 수입에 소득세가 붙고, 본국에서도 외국 소득에 과세할 수 있습니다(국가별로 다름). 매각 시점에는 자본 이득 이슈도 들어옵니다.

부동산 트랙으로 들어간 사람들 대부분에게 이 부동산은 “전략적 카리브 부동산 투자”가 아니라 “부수적으로 임대 수입과 휴양 사용이 따라붙는 CBI 도구”입니다. 기대치를 거기에 맞추는 게 정확합니다.

마지막으로 한 가지

도미니카 부동산 트랙은 자본 보존을 중요하게 보는 신청자에게 진짜 대안이 됩니다. 단점은 분명합니다. 부동산 관리가 따라오고, 자금이 3-5년 묶이고, 카리브 부동산 시장 자체가 출렁입니다.

결정 전에 점검할 것 몇 가지.

도미니카는 한 번 가보고 결정하세요. 도미니카 지형, 기후, 인프라가 흔히 떠올리는 카리브 이미지(바하마, 케이맨)와 꽤 다릅니다. 부동산 사기 전에 직접 가서 확인하는 게 맞습니다.

특정 부동산은 따로 실사하세요. 같은 “정부 승인” 라벨이 붙어 있어도 디벨로퍼 수준은 천차만별입니다. 정해진 일정과 사양에 맞춰 프로젝트를 끝낸 이력이 있는 디벨로퍼가 안전합니다.

관리 계약을 사전에 잡아두세요. 외국 소유 카리브 부동산에 관리는 선택이 아닙니다. 매입 후가 아니라 매입 전에 관리 계약 그림을 그려두는 게 정상 순서입니다.

총비용 그림을 정직하게 보세요. 부동산 트랙이 이론상 자본을 보존한다지만, 부동산에 관심이 없는 순수 여권 수요자라면 “기부금을 잃는” 단순한 길이 더 효율적입니다. 운영 부담까지 합쳐 봤을 때 결과가 뒤집히는 경우가 흔합니다.

재판매 시장을 과대평가하지 마세요. 카리브 CBI 부동산 재판매 시장은 좁습니다. 최소 보유 기간보다 더 오래 들고 갈 가능성을 처음부터 계획에 넣어두세요.

자산 회수 여지를 열어두고 두 번째 여권을 원하는 자산가에게는 도미니카 부동산 트랙이 합리적인 선택지입니다. $200K 투자 기준이 기부 트랙과 같은 수준이고, 부동산 가치 상승이나 임대 수입 가능성, 동일한 여권 혜택이 묶여서 투자 지향 신청자에게는 의미가 있습니다.

다만 부동산에 관심 없이 단순히 여권만 필요한 분이라면, 솔직히 기부 트랙이 더 깔끔합니다. 이론적인 자본 보존 혜택보다 운영 단순성이 더 가치 있는 경우가 생각보다 많습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 한-도미니카 조세조약은 발효 상태인가요?

미체결 상태입니다(2026년 기준). 다만 도미니카가 개인 소득세 0%·자본이득세 0%이고, 임대 소득에만 일부 과세(약 15-20%). 한국 거주자라면 한국에서 글로벌 소득 신고 + 도미니카 원천 차감(외국세액공제 한도 까다로움). 한국 비거주자라면 한국 신고 의무 없음.

Q. 한국 국적 유지하면서 도미니카 시민권을 받을 수 있나요?

도미니카는 이중국적을 허용. 다만 한국 국적법은 자발적 외국 국적 취득 시 한국 국적 자동 상실이 원칙(국적법 제15조). 만 65세 이상 또는 특정 사유 해당 시 복수국적 유지 신고로 양국 국적 동시 보유 가능합니다. 시민권 신청 전 한국 변호사 검토 필수입니다.

Q. 한국 군 미필자가 도미니카 시민권을 받으면?

만 27세 이전 외국 시민권 취득 시 병역 회피 사유로 한국 국적 회복 막힘. 도미니카 CBI는 즉시 시민권 → 한국 국적 자동 상실 위험이 있습니다. 군 의무 끝낸 후 또는 27세+ 후 검토 권장. 만 18세 이상 군 미필 한국 남성은 외국 시민권 취득 전 병무청 + 변호사 확인 필수입니다.

Q. 부동산 트랙이 기부 트랙보다 정말 더 저렴한가요?

이론적으로는 자본 회수 가능 → 더 저렴할 수 있음. 실제로는 (1) 부동산 매입·매각 거래비용 5-15%, (2) 3-5년 유지비(보험·관리·세금), (3) 매각 시점 시장 변동, (4) 매각 보장 없음 등으로 결과적으로 기부 트랙과 비슷하거나 더 비싼 케이스 많음. “부동산을 실제로 쓸 의향” 또는 “부동산 운용 경험”이 있어야 부동산 트랙 의미.

Q. 도미니카 부동산 임대 수입은 얼마나 나오나요?

CBI 부동산은 보통 디벨로퍼 관리 서비스 패키지에 포함 → 연 부동산 가치의 4-7% 임대 수익률 (관리 수수료 20-40% 차감 후 순수익률 3-5%). $200K 부동산 기준 연 $6K-$10K 순임대 수입. 보험·세금 차감 후 순현금흐름 $4K-$7K. 휴양 임대 시즌·디벨로퍼 품질에 따라 변동.

Q. 도미니카 부동산은 어떤 디벨로퍼가 안전한가요?

(1) 글로벌 호텔 브랜드 파트너십: Marriott, Hyatt, Hilton, Cabrits Resort, Anichi Resort 등 브랜드 라이선스 디벨로퍼. (2) 트랙 레코드 검증: 정해진 일정·사양에 맞춰 프로젝트 끝낸 이력. (3) 에이전트 추천: 인증 CBI 에이전트가 추천하는 검증된 디벨로퍼. 가격이 가장 싼 신생 디벨로퍼는 위험. 정부 승인이 안전 보증은 아님.

Q. 한국 부동산 매각 후 송금 시 외환신고 절차는?

해외이주비 명목 송금은 외환은행에 신고. USD $5,000 무신고 한도, 그 이상은 신고 + 자금 출처 증빙(부동산 매매계약서, 양도소득세 신고서) 필요합니다. 외환은행 외환 부서 1-2주 처리. $200-300K 송금은 자금 출처 검증이 강화됩니다. 도미니카 측 KYC/AML도 별도 통과 필요합니다.

Q. 가족 동반 가능 범위는?

배우자 + 미혼 자녀(18세 미만 자동, 18-30세 부양 입증) + 부모(65세+) + 부부 미혼 형제까지 가능합니다. 가족 단위 비용은 인원당 추가($25K-50K). 4인 가족(부부 + 자녀 2)는 부동산 $200K + 수수료 $75K = 약 $275K(약 4.0억원). 부동산 1채로 가족 전체 시민권 가능 (1채당 1신청자 + 가족).

Q. 5년 후 부동산을 다시 팔려면 어떻게 해야 하나요?

(1) 3년 후 일반 시장 매각: 일반 매수자에게 매각 가능, 시장 가치로 거래. (2) 5년 후 다른 CBI 매수자에게 매각: CBI 인증 받은 부동산을 다음 CBI 신청자에게 넘김. 다음 매수자가 그 부동산으로 본인 CBI 신청. (3) 재판매 시장 한계: 카리브 CBI 부동산 재판매 시장은 좁음. 5년 보유 후에도 매각 1-2년 걸릴 수 있음. 매각 못하면 임대 운영 지속.

Q. 임대 수입에 대한 세금은?

도미니카 임대 소득세: 임대 수입에 약 15-20% 적용(거주자 vs 비거주자 다름). 한국 거주자라면 한국에서 글로벌 소득 신고 + 도미니카 원천 차감(외국세액공제). 한국 비거주자라면 도미니카만 신고. 임대 수입 발생 시 한국 + 도미니카 양쪽 회계사 검토 필수입니다.

Q. 허리케인 보험과 보유 비용은 얼마나 드나요?

연 보유 비용 (부동산 가치 $200K 기준): (1) 부동산세 $1,000-2,000, (2) 허리케인 + 일반 보험 $1,500-3,000, (3) 관리·유지비 $2,000-6,000(임대 운영 시 디벨로퍼가 임대 수입에서 차감), (4) 임대소득세 (수입 비례). 총 연 $5,000-10,000 = 5년간 $25K-50K. 임대 수입으로 일부 또는 전부 상쇄 가능합니다.

Q. 미국·캐나다 비자 받기 쉬워지나요?

도미니카 시민권은 미국 ESTA·캐나다 eTA 무비자 적용 안 됨. 한국 여권 보유 + 도미니카 시민권 동시 보유라면 한국 여권으로 미국·캐나다 무비자 가능합니다. 도미니카 시민권 단독 보유 시 미국 B1/B2, 캐나다 일반 비자 필요합니다. 다만 도미니카 CBI 시민권자 미국 비자 처리 시 추가 KYC 가능합니다.

Q. 카리브 다른 CBI 부동산 vs 도미니카 부동산?

(1) 세인트키츠 부동산 ($400K+): 더 정착된 평판, 가장 비쌈. (2) 안티구아 부동산 ($200K+ + 5일 거주): 거주 의무 있지만 미국 E2 조약. (3) 그레나다 부동산 ($235K+): 중국 무비자 + 미국 E2 조약. (4) 세인트루시아 부동산 ($300K+): 비슷한 가격대. (5) 도미니카: 가장 싸고 운영 단순. 미국 E2 노리면 그레나다·안티구아, 가장 저렴 + 단순이면 도미니카.

Q. 부동산 트랙 거절률은 어느 정도인가요?

깨끗한 한국인 신청자(자금 출처 명확, 범죄 이력 없음, 정직한 신고) 기준 거절률 매우 낮음(5% 미만). 거절 사유 대부분: (1) 자금 출처 불명, (2) 신고 안 한 분쟁 이력, (3) 부동산 디벨로퍼 검증 실패, (4) 서류 간 불일치. 부동산 트랙은 기부 트랙과 거절률 동일.